Perante o sistema do Direito brasileiro, o registro não se resume apenas no meio de dar publicidade a um ato translativo, sua importância se reflete na organização jurídica da propriedade, haja vista que há espécies de atos e fatos jurídicos que devem ser conhecidos por todos, seja um reconhecimento real ou presumido.
Dessa forma, para proporcionar maior segurança aos negócios imobiliários, encarregou-se o legislador de criar a Lei dos Registros Públicos (Lei n° 6.015 de 1973), a qual é regida por diversos princípios que garantem sua eficácia. Neste artigo iremos analisar especificamente o princípio da prioridade.
Segundo o Princípio da Prioridade, é garantida a proteção àquele que primeiro registra seu título, sendo o ato de prenotação o que garante a prioridade do registro. De tal maneira, se mais de um título for apresentado para registro no mesmo dia, por exemplo, será realizado o registro daquele que tenha prenotado em primeiro lugar no protocolo.
Assim, o número de ordem determinará a prioridade do título, e está a preferência dos direitos reais, ainda que apresentados pela mesma pessoa mais de um título simultaneamente, conforme estabelece o artigo 186 da referida normativa. Além disso, de acordo com o artigo 192, “prevalecerão, para efeito de prioridade de registro, quando apresentados no mesmo dia, os títulos prenotados no protocolo sob número de ordem mais baixo, protelando-se o registro dos apresentados posteriormente, pelo prazo correspondente a, pelo menos, um expediente diário”
Caso a parte interessada, ou seja, aquela que realizou a prenotação em primeiro lugar, no prazo de trinta dias, não atender às exigências formuladas pelo oficial, cessam os efeitos da prenotação, perdendo, consequentemente, o direito de prioridade sobre o registro do imóvel. A partir daí, estando em ordem, poderá ser examinado e registrado o título apresentado em segundo lugar.
Se o primeiro apresentante, no entanto, não se conformar com as exigências realizadas pelo oficial e requerer a suscitação de dúvida, o prazo fica prorrogado até o julgamento do referido procedimento.
Vejamos abaixo o entendimento jurisprudencial:
OBSERVÂNCIA DO PRINCÍPIO DA PRIORIDADE. IMPOSSIBILIDADE DE PRENOTAÇÃO DO TÍTULO. DÚVIDA PROCEDENTE. SENTENA MANTIDA. 1. Nos termos do art. 186 da Lei de Registros Públicos, o número de ordem determinará a prioridade do título. 2. A preferência dos direitos reais se efetiva não pela data do instrumento que lhe deu causa, mas pela data de sua protocolização no registro. 3. Constatada a pendência de julgamento de dúvida de em favor de terceiro, não é possível o registro de novo título, sob pena de violação do Princípio da Prioridade. 4. Apelação conhecida, mas não provida. Unânime.
(TJ-DF- Apelação Cível APC 20140111299186 (TJ-DF)
Cofundador e professor da Ebradi – Escola Brasileira de Direito
Advogado e consultor jurídico.
Sócio Fundador do Cometti, Figueiredo, Cepera, Puyol – Advogados.
Doutor e mestre em direito das relações sociais, subárea de direito civil comparado, pela PUC/SP.